La création d’une SCI (Société civile immobilière) et l’achat d’un local commercial offrent des avantages importants, notamment en ce qui concerne la séparation des actifs réels et d’exploitation de la société. Les statuts constituent le cadre juridique idéal pour organiser la gestion du bien immobilier et les règles précises à suivre en cas de transfert à condition, toutefois, qu’elle soit effectuée correctement. Le fondateur et avocat Olivier Paulhan de Paulhan & Associés, spécialisé dans le droit des affaires, fournira des informations.
Comment créer une SCI et à quoi sert-il ?
Comment créer une SCI ? Si vous achetez un bien immobilier commercial, une recommandation de SCI offre les avantages suivants :
- Protège vos patrimoine
- Faciliter le transfert de l’entreprise à un acheteur qui souhaite acquérir l’entreprise pour des raisons de coût uniquement.
- Transférer séparément les actifs de l’entreprise aux parts ou associés et les actifs du patrimoine aux membres de la famille.
En pratique, il faut au moins deux parts sociales pour la création d’une SCI. Chacun contribue sous forme de biens ou d’espèces, sans exigence minimale. Le montant des parts détermine le nombre d’actions sans droit de vote, qui est fixé dans les statuts. Ce dernier définit l’objet, la durée, l’identité des associés et les parts sociales de la société.
Options fiscales
Lorsque des activités commerciales sont exercées au sein de la société d’exploitation, le capital social versés à la SCI peuvent être utilisés pour rembourser un emprunt contracté pour l’achat d’un bien immobilier. Cela permet de créer un portefeuille de propriétés tout en transférant les coûts à la société d’exploitation », note Pollan. Toutefois, le loyer payé par la société d’exploitation à la SCI doit être conforme aux niveaux du marché, sinon l’administration et la gestion fiscale pourrait rajouter l’excédent.
Les SCI doivent généralement opter pour l’imposition sur les sociétés afin d’éviter l' »effet de ciseau », c’est-à-dire le moment où la SCI doit rembourser plus de capital que d’intérêts. En effet, les revenus locatifs et les dépenses (intérêts) sont compensés. Au début de la période de remboursement du prêt, seuls les intérêts sur le capital sont remboursés, ce qui permet d’équilibrer les frais et les revenus. Toutefois, à l’échéance, les associés de la SCI sont chacun redevable de l’impôt sur le revenu en fonction de leurs droits dans la SCI (sur les loyers perçus), le remboursement du capital étant supérieur aux intérêts et les revenus supérieurs aux charges. Ce problème est évité si la SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés.
En matière d’imposition foncière (ISF), si une SCI ne possède d’immeuble qui sont loués à une société commerciale, ceux-ci sont considérés comme liés à l’activité professionnelle et bénéficient donc de la même exonération social que l’immeuble professionnels et sont exonérés d’ISF.
Deux types d’activité
La loi SCI est très flexible. Toutefois, elle exige que des comptes soient tenus et qu’une assemblée générale annuelle soit organisée pour approuver les comptes. Il s’agit d’une formalité mais d’une obligation légale.
Par exemple, en cas de faillite, les actifs de l’entreprise seraient en danger pour la société, mais pas les actifs détenus par la SCI. Toutefois, les deux entités – la société d’exploitation et la société civile immobilière – doivent être gérées séparément, avec des comptes sociaux et des assemblées générales distincts pour chacune d’elles. Dans ce cas, le bien immobilier est intouchable. En cas d’ingérence, les biens immobiliers ne sont plus protégés.